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Ferienwohnungen: Die Pflichten des Vermieters und die Rechte des Mieters

von Portrait von Christine Pittermann Christine Pittermann
Veröffentlicht am 29. November 2021

Ferienwohnungen werden nicht nur in Deutschland immer beliebter – sei es als gemütlicher Ausgangspunkt für Soloreisende und Familien im Urlaub, oder auch als gewinnversprechende Kapitalanlage. Allerdings gibt es einige wichtige Dinge, auf die sowohl Mieter als auch Vermieter achten sollten, um eventuelle Probleme von vornherein zu vermeiden. Welche Verpflichtungen hat zum Beispiel der Eigentümer? Worauf muss man achten, wenn man eine sogenannte FeWo vermieten möchte? Was hat es mit der Gewerbeanmeldung auf sich? Und welche Regeln und Pflichten gelten denn eigentlich für die Gäste beziehungsweise Mieter der Ferienwohnung?

Bereits schon während der Planung des nächsten Urlaubs stellt sich für viele Reiselustige die Frage, ob man sich ein Hotelzimmer nehmen oder vielleicht doch lieber eine Ferienwohnung mieten sollte. Sicherlich haben beide Varianten sowohl praktische Vor- als auch individuelle Nachteile, doch gerade wenn es darum geht, fremde Städte und deren Umland zu erkunden, stellt die Ferienwohnung (häufig auch einfach nur FeWo genannt) für viele Urlaubsgäste die deutlich bessere Alternative dar. Dementsprechend verwundert es auch nur wenig, dass sich mittlerweile auch immer mehr Immobilienkäufer für eine Ferienwohnung interessieren, um durch die Vermietung die Haushaltskasse aufzubessern. Allerdings gibt es dabei so einiges zu beachten – und zwar für beide Seiten.

Ferienwohnungen werden auch in der Provinz immer beliebter  

Bevor wir näher auf die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter eingehen, sei vorab noch kurz erwähnt, dass die meisten Menschen vermutlich direkt an die Berge oder an das Meer denken, wenn es um das Thema Ferienwohnungen geht – doch gibt es mittlerweile auch immer mehr Ferienwohnungen in kleineren Städten und fernab von den touristischen Hotspots. Zur Verdeutlichung bedienen wir uns an dem Beispiel einer FeWo in Hameln. Die allseits bekannte Rattenfängerstadt bietet zwar keinen weißen Sandstrand und gilt auch nicht unbedingt als Paradies für Wintersportler, dafür liegt Hameln jedoch direkt an der Weser und inmitten der grünen Lunge Niedersachsens, umgeben von traumhaften Wanderwegen und vielen spannenden Ausflugszielen. Dementsprechend rücken gerade die kleinen Städte wie eben Hameln, Meersburg oder auch Holzhausen immer mehr in den Fokus der Immobilienkäufer und der Feriengäste, die eine gemütlich eingerichtete FeWo einem unpersönlichen Hotelzimmer vorziehen.

Welche Pflichten hat der Vermieter einer FeWo?  

Wer eine Eigentumswohnung besitzt und diese an Feriengäste vermieten möchte, sollte einige wichtige Dinge beachten. Zum einen muss die Wohnung sämtlichen Anforderungen entsprechen, die aktuell in dem jeweiligen Bundesland gelten. So kann es beispielsweise sein, dass die Bauordnung eine gewisse Mindestgröße der Zimmer vorschreibt. Zum anderen stellt die Vermietung von Gästeunterkünften eine gewerbliche Nutzung dar, was eine vorherige Gewerbeanmeldung bei der verantwortlichen Gemeindeverwaltung unabdingbar macht. Wichtig: Zudem müssen die Einnahmen aus der Vermietung der FeWo versteuert werden. Die Umsatzsteuerpflicht und die damit verbundene Verpflichtung zur Erhebung der Umsatz- respektive Mehrwertsteuer bestehen jedoch erst nach der Überschreitung des Freibetrages von 22.000 Euro pro Jahr.

Darüber hinaus ist der Vermieter einer Ferienwohnung dazu verpflichtet, die Preisangaben so transparent wie möglich zu gestalten. Eventuelle Mehrkosten, zum Beispiel aufgrund der abschließenden Gebäudereinigung oder einer Frühstückspauschale, müssen daher offen und direkt ersichtlich kommuniziert werden. Außerdem sollte der Eigentümer bereits schon vor der ersten Vermietung der FeWo mit der Versicherung abklären, ob der bestehende Versicherungsschutz bereits ausreicht und eventuelle Schäden, die beispielsweise durch die Feriengäste entstanden sind, komplett abgedeckt werden. Gut zu wissen: Die sogenannte gaststättenrechtliche Erlaubnis ist für Ferienwohnungen mittlerweile nur noch dann nötig, wenn alkoholische Getränke und Speisen an Personen ausgegebene werden, die keine Hausgäste sind.

Diese Rechte hat der Mieter

Dass der Mieter einer FeWo das Recht auf eine saubere und gepflegte Umgebung hat, steht sicherlich außer Frage – aber was passiert eigentlich, wenn die Ferienwohnung nicht der Beschreibung entspricht? Hier können sich beide Seiten zum einen auf einen Preisnachlass einigen. Falls sich der Vermieter jedoch quer stellen sollte, hat der Mieter zum anderen das Recht abzureisen und sich die Kosten im Rahmen eines Schadensersatzes erstatten zu lassen. Allerdings ist der Mieter dann in der Beweispflicht. Daher sollte man gravierende Mängel stets ausführlich und am besten mit Fotoaufnahmen dokumentieren. Darüber hinaus stellt sich auch immer wieder die Frage, ob beim Mieten einer FeWo das Reisevertrags- oder das allgemeine Mietrecht gilt, da sich beide Rechtsgrundlagen zum Teil sehr deutlich voneinander unterscheiden können.

Hier lässt sich der folgende Grundsatz anwenden: Wenn die Ferienwohnung über einen Reiseveranstalter gebucht wird, gilt das sogenannte Reisevertrags- respektive das Pauschalreiserecht (BGB § 651a). Mietet man die FeWo hingegen von dem Eigentümer selbst – der in diesem Fall als Privatperson auftritt – gilt hingegen das allgemeine deutsche Mietrecht (BGB § 535). Außerdem hat der Mieter grundsätzlich das Recht dazu, bei der Buchung der FeWo nur eine angemessene Anzahlung zu leisten. Der komplette Betrag muss (und sollte) daher nicht direkt überwiesen werden. Und abschließend noch ein wichtiger Hinweis: Bevor man die Buchung bestätigt, sollte man den Mietvertrag aufmerksam und ganz in Ruhe durchlesen, um eventuell aufkommende Probleme zu vermeiden und offene Fragen bereits vorab klären zu können.