Parkplatzmangel, desolate Parkhäuser und hohe Parkgebühren, doch es geht auch anders - Hier einmal ein Einblick in die Parkhausbranche im Interview

von Portrait von Arzu A. Kayvani Arzu A. Kayvani
Veröffentlicht am 8. Oktober 2014

Wer kenn das nicht? Morgens sucht man nach ihnen auf dem Weg zur Arbeit, abends vor der Haustür, am Wochenende in der Innenstadt - Parkplätze sind besonders in Großstädten wie Köln, Düsseldorf, München oder Berlin teure Mangelware. Man schimpft, weil man keinen findet, empört sich über die hohen Parkgebühren und die Knöllchen, die man bekommt, wenn man zu spät nachzahlt. Doch wie sieht das Ganze aus der Sicht der Parkhausbranche aus? Wie funktioniert so ein Parkhaus, was sind die Probleme und Bestrebungen? Wir haben nachgefragt bei Michael Rehmann und seiner Tochter Stefanie Rehmann von der B+B Parkhaus GmbH & Co. KG in Düsseldorf. Das Unternehmen betreibt ca. 60 Parkhäuser und Tiefgaragen in 30 Städten. Das 1968 gegründete Familienunternehmen befindet sich in 3. Generation und wir durften im Interview ein wenig mehr über Bewährungsproben, Erfolge und die Wirtschaftlichkeit in der Branche erfahren.

Wie kam der Unternehmensgründer Herr Volker Rehmann auf die Idee, sich in der Parkhaus-Branche selbstständig zu machen?

Ruth Rehmann (Ehefrau): Die Geschäftsleitung der Fina in Deutschland– eine Firma mit internationalem Tankstellennetz -  beschloss ihr Segment nicht nur auf den Mineralölmarkt zu beschränken, sondern auch Parkhäuser zu bauen. Mein 1988 verstorbener Mann war in den sechziger Jahren als Tankstellenabteilungsleiter in Frankfurt angestellt und wurde für das vielversprechende Zukunftsgeschäft im Parkhausbereich nach Düsseldorf versetzt, um die Idee in die Tat umzusetzen. Die Fina suchte für die neue Firmengründung einen kapitalkräftigen Partner, der in einer Baufirma gefunden wurde.  

Michael Rehmann (Sohn): Die Mineralölgesellschaft, für die mein Vater tätig war, suchte Innenstadtplätze für Tankstellen. In diesem Zusammenhang kam man auf die Idee Parken mit Tanken und Pflege zu verbinden. Die Geschäftsbeziehung zu dem Bauunternehmen aus Düsseldorf dauerte viele Jahre an bis die Baufirma Konkurs anmelden musste und mein Vater das Parkhausunternehmen aus der Konkursmasse retten konnte. Seitdem wird in unserem Familienunternehmen auf „Nachhaltigkeit“ gesetzt. Vorrausschauende Beobachtung der Marktentwicklung, langfristig angelegte Strategien sowie nachhaltig solide Gewinnorientierung.

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Können Sie ein wenig aus dem Nähkästchen plaudern und uns etwas über die Anfangsschwierigkeiten berichten?

Ruth Rehmann: Durch den positiven Verlauf wollte die Führung in Frankfurt meinen Mann wieder zurückholen, um dort an dem Erfolg teilzuhaben. Nach Rücksprache mit den stillen Teilhabern in der Baubranche waren diese der Ansicht, dass man ohne die Fina weitermachen sollte. Nach zähen Verhandlungen kam es zu einer Naturalteilung der Parkhäuser und die Bautätigkeit ging weiter. Wie bereits erwähnt, musste die Baufirma einige Jahre später Konkurs anmelden. Einer der Gläubiger wollte nun die Parkhausgesellschaft kassieren, was aber nach vier Jahren, dank guter Verträge und einem hervorragendem Wirtschaftsanwalt, nicht gelang. Mein Mann war nach Beendigung der langen Verhandlungen und Zahlungen in Millionenhöhe, alleiniger Inhaber der B+B Parkhausgesellschaft.

Michael Rehmann: Hinzu kamen Anfangsschwierigkeiten in der Gestaltung der Finanzierung und geeignete Innenstadtgrundstücken zu finden. In den 70igern hatten die Städte und Kommunen noch Geld, um Zuschüsse für das Thema Parken zu gewähren. Ein weiteres Zugeständnis der Städte war die Überlassung der Grundstücke auf Erbpacht mit, zu der Zeit, geringen Zinsen. Dies war zugegebener Maßen früher leichter.

Wie sahen die ersten Erfolge aus? Und in welcher Relation stehen diese heute?

Ruth Rehmann: Das bis zu dem Zeitpunkt unbekannte Terrain bewältigte mein Mann sehr erfolgreich und hatte nach zwei Jahren bereits vier Parkhäuser in NRW - in Düsseldorf und Dortmund – In letzterer Stadt befand sich das erste Parkhaus der B+B. Das Ratinger Tor in Düsseldorf gehörte auch mit zu den ersten Häusern und befindet sich bis heute in unserem Portfolio.

Michael Rehmann: Erste Renditen stellten sich erst viele Jahre später ein.

Welche Faktoren sind für die wirtschaftliche Bewertung eines Parkobjektes von Bedeutung?

Ulrich Müller (Dipl. Ing., Sachverständiger für Immobilienberatung): Ein Parkobjekt wird nach der Ertragswertmethode bewertet. Dabei spielen viele Faktoren eine wichtige Rolle. Der Rohertrag und die Bewirtschaftungskosten geben Auskunft über den Ertragswert eines Objektes. Dabei werden Zu- und Abschläge wie z.B. Mikro-, Makrolage des Objektes, Zustand des Parkobjektes und vertragliche Randbedingungen berücksichtigt.

Michael Rehmann: Die Lage ist wie immer entscheidend. Eine gute Lage bedeutet in der Regel eine hohe Auslastung. Gut ist ein zwei bis drei maliger Umschlag der Kurzparker.

Wie gehen Sie mit dem Thema Instandhaltung und Modernisierung um?

Ulrich Müller: Für jedes Objekt werden Wartungsverträge für die TGA Gewerke und Monitoringverträge für den Baukörper, im speziellen Fall für die Beschichtung abgeschlossen. Damit werden die Objekte laufend gewartet und gepflegt sowie technisch in einem guten Zustand gehalten. Nur durch diese Verfahrensweise kann langfristig eine Wirtschaftlichkeit sichergestellt und eine Nachhaltigkeit für die nächste Generation gewährleistet werden.

Michael Rehmann: Instandsetzung, speziell mit Beton, ist teuer, aufwendig und war bis vor 15 Jahren nicht bekannt. Mittlerweile wird aufwendig saniert und die Kosten explodieren, aber man kann die Objekte nicht verfallen lassen.

Stefanie Rehmann (3. Generation): Zu Zeiten meines Großvaters hat man in den Eigentumsobjekten aus Kostengründen auf Bodenbeschichtungen verzichtet, weil man geglaubt hat, Beton hält ewig. Wer kann es ihnen verübeln, das Parkhausgeschäft war Ende der 60er Jahre ein recht neuer Zweig und keiner verfügte über irgendwelche Erfahrungen. Heute wissen wir, dass jahrelange Witterungseinflüsse, regelmäßiges Streuen von Tausalz sowie die tägliche Abnutzung durch Pkw deutliche Spuren am Beton hinterlassen, weshalb wir heute vor der unausweichlichen Herausforderung stehen, unsere Häuser sukzessive umfangreich sanieren zu müssen.

Gibt es eine Checkliste bevor Sie an neue Immobilien herantreten? Wie sieht diese in etwa aus?

Michael Rehmann: Die Lage, wozu natürlich der Standort, das Umfeld und die Größe der Stadt zählt,  ist wie gesagt sehr wichtig. Weitere Komponenten sind Zustand, Ausstattung, Umsätze und Einfahrtszahlen des Objektes oder auch verkehrstechnische Umstände etc. Viele Faktoren spielen eine Rolle.

Matthias Pommerenke (Niederlassungsleiter Stuttgart): Eine Anbindung an ein Einkaufszentrum oder ein freistehendes Objekt ist immer ein Vorteil. Weitere Kriterien können sein Kaufkraftindex, Zentralitätskennziffer und Preisgefüge der geltenden Parktarife. Wie Herr Rehmann schon sagt, spielen hier viele Faktoren mit ein, oft auch objektspezifisch.

Können Sie uns ein wenig über Ihr Familienunternehmen und Ihre Firmenphilosophie erzählen? Worauf legen Sie besonderen Wert?

Michael Rehmann: Bis heute ist in jedem unserer Objekte Personal vorhanden, übertarifliche Bezahlung, soziale Leistungen sowie persönliche Kontakte stehen zu den Vorgesetzten im Mittelpunkt. Keine Objekthuscherei bzw. zu schnelles Wachstum.

Stefanie Rehmann: Anders als Großunternehmen können wir nicht um jeden Preis unser Unternehmensportfolio erweitern. Auch wenn es sicherlich schön wäre, das eine oder andere Prestigeobjekt zu betreiben, steht bei uns die Wirtschaftlichkeit der Häuser an erster Stelle. Bei einer  überschaubaren Unternehmensgröße können wir es uns nicht leisten, mehrere unrentable Häuser zu betreiben. Denn im Umkehrschluss bedeutet das, dass wir diese Verluste durch den Gewinn anderer Parkhäuser wieder ausgleichen müssen. In Zeiten des Wettbewerbs, bei stetig steigenden Betriebskosten und anstehenden umfangreichen Sanierungsmaßnahmen in unserem Eigentum gar keine so leichte Aufgabe! Unsere Familie wie auch die Familien unserer Mitarbeiter leben von diesem Geschäft und wir sind es unseren Mitarbeitern gegenüber schuldig, mit Bedacht zu handeln. Sicherlich anders als bei größeren Parkhausbetreibern, bei denen ein stetiger Führungswechsel üblich ist, sind wir als Privatunternehmen am langfristigen Erfolg unseres Unternehmens interessiert, weil nicht nur derzeitige sondern möglichst  auch noch zukünftige Generationen von diesem Geschäft leben sollen.

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Haben Sie eine Zukunftsvision die Sie uns verraten möchten?

Michael Rehmann: Wir versuchen mit der Zeit zu gehen, mit Verstand und der persönlichen Note eines Familienunternehmens in der dritten Generation.

Stefanie Rehmann: Wie bereits eben angesprochen, sind die Sanierungen ein großes Thema. Tja, so hat jede Generation eine neue Aufgabe. Die Herausforderung meines Großvaters bestand darin, die Schwierigkeiten einer Unternehmensgründung zu meistern sowie die Grundsteine für ein erfolgreiches Unternehmen zu legen. Mein Vater hatte es sich zur Aufgabe gemacht, das Unternehmensportfolio bei bis dato steigendem Konkurrenzdruck stetig weiter auszubauen und die dritte Generation steht nun vor der unausweichlichen Situation, den Bestand nach bestimmten Vorgaben zu pflegen.

Erst vor kurzem haben wir den Zustand aller Eigentumsobjekte bzw. jener Parkhäuser und Tiefgaragen, die sich auf Erbbaurechten befinden durch entsprechende Fachfirmen ausführlich untersuchen und  die jeweiligen Investitionskosten schätzen lassen. Unsere Aufgabe besteht nun darin auf der Basis der Untersuchungsergebnisse, aber auch der im Falle von Erbbaurechten zu berücksichtigen Restlaufzeiten sowie Heimfallregelungen – also in welchem Zustand die Immobilien nach Ablauf des Erbbaurechts  an die Städte zurückgegeben werden müssen – einen Sanierungsplan für die nächsten Jahre aufzustellen und stets zu kontrollieren. Wie man sich ja vorstellen kann, können wir als Privatunternehmen diesen Sanierungsaufwand nicht auf einmal stemmen. Von daher ist eine präzise Planung unabdingbar.

Im Zuge der Sanierung arbeiten wir auch an einem kundenfreundlichen Kommunikationskonzept. Erst vor kurzem haben wir unsere Internetseite überarbeitet, so dass der Kunde beispielsweise über das Internet eine Anfrage zu einem Dauerparkplatz stellen kann. Darüber hinaus sind objektspezifische Daten, wie Tarife, Öffnungszeiten, Ansprechpartner usw. hinterlegt. In unseren Häusern vor Ort arbeiten wir sukzessive an einer visuellen Vereinheitlichung. D.h., wir führen  im Sinne einer Corporate Identity in unseren Parkhäusern und Tiefgaragen – vorwiegend in unserem Eigentum, denn bei Pachtobjekten haben wir nur bedingt Mitsprachrecht - ein einheitliches Farb- und Beschilderungskonzept ein. Ob uns das mehr Einfahrten verschafft, wage ich zu bezweifeln, aber es ist allemal kundenfreundlicher und darauf kommt es schließlich an. Und wenn der Kunde sich bei uns wohl fühlt, wird er sicher auch in Zukunft wieder bei  uns parken.

Darüber hinaus arbeiten wir im Sinne der Kundenzufriedenheit derzeit an der Implementierung eines Leitstands. Das wiederum bedeutet, dass wir rund um die Uhr für unsere Kunden via Sprache erreichbar sind. Man muss sich das so vorstellen: Verliert beispielsweise ein Kunde in einem x-beliebigen Objekt außerhalb unserer Öffnungszeiten sein Ticket, wird er durch Betätigen eines entsprechenden Rufknopfes am Kassenautomaten in wenigen Sekunden mit unserer Leitzentrale verbunden, die ihm umgehend weiterhilft.