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Ratgeber Baufinanzierung – Diese Fehler sollte man vermeiden

von Portrait von Christine Pittermann Christine Pittermann
Veröffentlicht am 10. August 2022

Die Tilgung eines Baukredits ist eine langfristige Angelegenheit. 40 Jahre können vergehen, bis man unter der Voraussetzung, es läuft alles glatt, schuldenfrei ist. Auch beim Kauf einer Immobilie und dem Bau eines Hauses stecken viele Unbekannte mit drin, sodass sich Fehler bei diesem Prozess leicht einschleichen können. Aus den Erfahrungen heraus haben sich eine ganze Reihe von Fehlern bei der Baufinanzierung herauskristallisiert, die immer wieder passieren. Diese gilt es zu meiden:

Zu lange Laufzeiten

Die niedrigen Tilgungsraten bei einem Baukredit mit langen Laufzeiten mögen verführerisch sein. Doch die Zeiten der Niedrigzinsphase scheinen mit der Erhöhung des Leitzinses durch die EZB vorbeizugehen. Ist die Zinsbindung zu Ende, droht der Ratenschock und eine Anschlussfinanzierung scheint unumgänglich.

Hat sich die eigene finanzielle Situation nicht wesentlich verbessert oder sogar noch verschlechtert, können Existenzängste das weitere Leben überschatten. Auch bei Unwägbarkeiten wie einer Scheidung werden die Karten neu gemischt. Nutzen Sie einen Kreditrechner, um den Immobilienkredit zu berechnen: https://www.baufi24.de/Kredit/Kreditrechner/

Unterschätzung der Nebenkosten

Nicht nur der Kauf und der Bau einer Immobilie gehen ans Geld. Es sind auch die Nebenkosten, die mithilfe des Baukredits zu stemmen sind, und die einen spürbaren Anteil am Kostenvolumen haben. Experten haben errechnet, dass die Nebenkosten abhängig vom Einzelfall einen Anteil von 9 % bis 15 % an den Gesamtkosten haben. So beanspruchen die Grunderwerbskosten je nach Bundesland einen Anteil zwischen 3,5 % und 6,5 % der Gesamtkosten.

Der Notar, der die Beglaubigung der Verträge vornimmt, berechnet für seine Dienstleistung etwa 1,5 % bis 2 %. Richtig teuer ist der Makler, der mit 3,5 % bis 7 % zu Buche schlägt. Weitere Kosten veranschlagen der Eintrag ins Grundbuch, die Kosten für die Baugenehmigung und die Erschließungskosten pro Quadratmeter. Auch der Umzug kann einige Tausend Euro kosten. Anpassungen am Haus gehören zu drohenden Nachfinanzierungen.

Das ewige Spiel mit der Nachfinanzierung

Noch wesentlich stärker als die Nebenkosten wird die Nachfinanzierung unterschätzt. Viele Bauherren, die den Bauprozess begleiten, scheinen ihre Idealvorstellungen mit der Realität zu verwechseln. Ist das Haus erst einmal bewohnt, merken sie erst, dass einige Aspekte doch nicht so gemacht worden sind, wie sie hätten sein sollen, und andere sich als bauliche Fehler entpuppen, die einer Nachbesserung bedürfen.

In weiteren Fällen wurden nicht alle Leistungen beim Hausbau umgesetzt. Typische Fälle von Nachfinanzierungen sind nachträgliche Renovierungen, die Erschließung des Baugrundes und der Einbau der Hausanschlüsse. Eine Checkliste vor dem Bauplan und die Indienstnahme von Experten helfen weiter, fehlenden Service bei den Bauleistungen aufzuspüren.

Überschätzung der eigenen Fähigkeiten

In Deutschland ist es möglich, bis zu 15 % der Baukosten durch eine Eigenbeteiligung, die „Muskelhypothek“, auszugleichen. Hier überschätzen viele Bauherren ihr handwerkliches Geschick oder sie verlassen sich auf handwerklich versierte Freunde in der Verwandtschaft und im Freundeskreis, denen die extreme Belastung dann doch zu viel wird. Der Kräfteverschleiß ist enorm und der Arbeitsumfang beträgt Hunderte an Arbeitsstunden.

Bauherren, die nebenher arbeiten und eine Familie haben, können unter der Last zusammenbrechen. Ein anderes Problem ist, dass die Arbeiten einen Komplexitätsgrad aufweisen, der eher etwas für erfahrene Arbeiter auf dem Bau ist. Als Hobbyhandwerker sind Fehler fast unvermeidlich, und für die haftet man selbst.

Zu wenig Eigenkapital

Mit Eigenkapital drückt man nicht nur die Zinskosten nach unten, sondern überzeugt die Bank auch von der eigenen Bonität. Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil bei der Bewältigung der Baukosten von 20 %. Die Einsparungen gehen deutlich über das Fünftel des Geldes hinaus, das nicht mehr für das Darlehen benötigt wird. In der Praxis hat sich gezeigt, dass Finanzinstitute den Zinssatz bei Kunden mit hohem Eigenanteil um bis zu 1 % niedriger taxieren können als bei Kreditnehmern mit geringen oder keinem Eigenanteil.