Panorama Hausverkauf

Hausverkauf mit Wohnrecht – Darauf sollte man achten

Wird einer Person ein Wohnrecht gewährt, muss das im Grundbuch der Immobilie festgeschrieben werden. Weil das Wohnrecht häufig auf Lebenszeit vereinbart wird, bleibt es auch bei einem Verkauf von Haus oder Wohnung bestehen, denn „Kauf bricht Wohnrecht nicht“. Wer ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht veräußern möchte, sollte sich darüber bewusst sein, dass ein vorhandenes Wohnrecht zu einer anderen Bewertung der Immobilie führt: Auf dem freien Markt erzielen Häuser mit eingetragenem Wohnrecht meist deutlich schlechtere Verkaufspreise.

Was ist eigentlich ein Wohnrecht?

Personen, denen ein Wohnrecht gewährt wird, dürfen eine bestimmte Immobilie oder Teile davon nutzen und bewohnen. Jegliche das Wohnrecht nicht überschreitende Nutzung darf unter Ausschluss des Eigentümers stattfinden. Wohnrecht findet vor allem bei der Überschreibung von Wohneigentum Anwendung, wird aber auch zunehmend bei Modellen der Immobilienverrentung genutzt.

Möchte man ein Haus auf dem Markt verkaufen, das von einer dritten Person – befristet oder lebenslang – bewohnt wird, sind Käufer in der Regel nicht bereit, den tatsächlichen Wert des Hauses als Kaufpreis anzusetzen. Deshalb wird beim Hausverkauf mit Wohnrecht meist der Kapitalwert des Wohnrechts vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen.

Eine einfache Berechnung des Wohnrechts auf Basis des Immobilienwerts, der fiktiven Jahresmiete und des Kapitalwert-Multiplikators für lebenslängliche Nutzungen kann unkompliziert auf RentePlusImmobilie erfolgen.

Rechte und Pflichten beim Wohnrecht

Weshalb Wohnrecht zu einer Verkaufspreisminderung führt, ergibt sich vor allem aus den Pflichten für Eigentümer: Sie müssen dem Wohnrechtsinhaber wie notariell vereinbart in der Immobilie leben lassen. Dafür erhalten sie im Gegenzug jedoch keine Mietzahlungen – Wohnrechtsinhaber müssen lediglich die Nebenkosten und kleinere Reparaturen selbst tragen. Für größere Sanierungen oder Modernisierungen ist der Eigentümer zuständig.

Das Recht des Wohnrechtsinhabers beschränkt sich jedoch darauf, dass dieser das Haus oder die Wohneinheit selbst nutzt. Es ist ihm nicht erlaubt, die betreffende Immobilie gewinnbringend zu vermieten – dies ist einer der größten Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht.

Was ist bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht zu beachten?

Grundsätzlich bestehen zwischen Hausverkauf und vorhandenem Wohnrecht keine Wechselwirkungen. Wird eine Immobilie verkauft, in der eine Person oder Personengruppe mit Wohnrecht lebt, bleibt deren Recht unangetastet. Die neuen Eigentümer müssen den Wohnrechtsinhabern gegenüber also den gleichen Pflichten nachkommen wie die Verkäufer. Auch Änderungen am Wohnrecht können nicht vorgenommen werden.

Wertminderung bei Wohnrecht

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus kauft, möchte in der Regel frei über dieses verfügen. Häufig steht der Wunsch im Vordergrund, selbst mietfrei in der neuen Immobilie zu leben. Oder der Hauskauf ist als Wertanlage gedacht, deren Tilgung sich durch Mieteinnahmen trägt. Beides ist im Falle eines vorhandenen Wohnrechts nicht oder zumindest nicht vollumfänglich möglich.

Damit Interessenten sich aber dennoch für solch eine Immobilie entscheiden, wird in der Regel eine fiktive Miete angesetzt und als Basis für die Kaufpreisminderung verwendet. Auch das Alter des jüngsten Wohnrechtsinhabers ist für die Wertminderung relevant: Je höher die statistische Restlebensdauer, desto mehr potenzielle Mieteinnahmen könnten dem Käufer entgehen.

Wie wird das Wohnrecht bewertet?

Die Bewertung des Wohnrechts ist nicht weiter kompliziert. Einfacher, schneller und vor allem korrekter geht die Berechnung allerdings mit einem speziellen Online-Kalkulator. Angenommen, die fiktive Jahresmiete für ein entsprechendes Haus in Köln beträgt 12.000€, der darin lebende Wohnrechtsinhaber ist 70 Jahre alt und hat eine statistische Restlebenserwartung von elf Jahren. Die fiktive Jahresmiete wird mit der restlichen Lebenserwartung des Bewohners und letztlich auch mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert.

Das Ergebnis dieser Berechnung ergibt die ungefähre Differenz zwischen Immobilienwert und möglichem Verkaufspreis, indem es das eingetragene Wohnrecht finanziell bewertet.

Tipps zum Wohnen im Alter

Seniorinnen und Senioren möchten ihren Nachkommen das Eigenheim häufig schon zu Lebzeiten überschreiben. So kann die Erbschaftssteuer umgangen werden. Außerdem entbinden sich die ehemaligen Eigentümer der Verantwortung, weitere Modernisierungen und Renovierungen am Wohngebäude vorzunehmen.

Um im Alter jedoch keinen Neuanfang mehr wagen zu müssen, geht die Eigentumsübertragung beim Notar oft mit dem Verankern von Wohn- oder Nießbrauchrecht einher. Die Übertragenden sollten sich ausführlich über die damit verbundenen Rechte und Pflichten informieren. Derartige Wohn- und Nutzungsrechte sollten stets notariell im Grundbuch festgeschrieben werden – nur dann sind sie auch im Streitfall rechtlich durchsetzbar. Meist wird Wohnrecht bis Auszug oder auf Lebenszeit vereinbart.